Refinansowanie kredytu hipotecznego – kompletny przewodnik 2025
W 2025 roku refinansowanie kredytu hipotecznego może przynieść znaczące oszczędności dla właścicieli nieruchomości. Jeśli masz kredyt hipoteczny zaciągnięty w okresie wysokich stóp procentowych, przeniesienie kredytu do innego banku może obniżyć miesięczne raty nawet o kilkaset złotych. W tym kompleksowym przewodniku dowiesz się wszystkiego o refinansowaniu – od podstawowych definicji po szczegółowe analizy kosztów i korzyści. Sprawdźmy, czy przypadkiem Twój bank nie zarabia na Tobie zbyt dużo!
Spadające stopy procentowe oraz rosnąca konkurencja między bankami sprawiają, że refinansowanie kredytu staje się coraz bardziej atrakcyjną opcją. Możesz płacić mniej za swój kredyt mieszkaniowy, nie zmieniając przy tym swojego stylu życia. Sprawdź, czy refinansowanie się opłaca w twojej sytuacji!
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego to proces polegający na spłacie obecnego zobowiązania poprzez zaciągnięcie nowego kredytu w innym banku na korzystniejszych warunkach. W praktyce oznacza to, że nowy bank przejmuje całość obecnego kredytu hipotecznego, spłacając go bezpośrednio u poprzedniego kredytodawcy. Przy okazji warunki nowego kredytu będą oczywiście korzystniejsze – to cały sens procesu refinansowania.
Refinansowanie należy wyraźnie odróżnić od konsolidacji kredytów, która polega na połączeniu kilku różnych zobowiązań w jedno. Przy refinansowaniu skupiamy się wyłącznie na przeniesieniu kredytu hipotecznego do banku oferującego lepsze warunki.
Cały proces reguluje ustawa o kredycie hipotecznym z lipca 2017 roku, która traktuje refinansowanie jako udzielenie nowego kredytu hipotecznego. Oznacza to, że musisz przejść pełną procedurę oceny zdolności kredytowej, wyceny nieruchomości i ustanowienia nowej hipoteki w księdze wieczystej.
Nowy bank odgrywa kluczową rolę w całym procesie – to on bezpośrednio spłaca Twój stary kredyt i przejmuje zabezpieczenie hipoteczne. Dzięki temu nie musisz się martwić o koordynację płatności między bankami.
Kiedy refinansować kredyt?
Każdy przypadek jest indywidualny, jednak w większości przypadków refinansowanie będzie się opłacać, jeśli spełniasz jeden z poniższych warunków:
- masz kredyt z wysokim oprocentowaniem stałym, zaciągnięty w latach 2022-2023
- posiadasz kredyt z oprocentowaniem zmiennym i wysoką marżą 2,5-3%
- masz kredyt z niskim wkładem własnym (automatycznie oznaczało to gorsze warunki)
- Twoje zobowiązanie kredytowe jest wieloletnie (np. 20 lat i więcej)
Warto również zastanowić się nad refinansowaniem, jeśli:
- system nadpłat w Twoim obecnym banku jest trudny lub mało opłacalny (kosztowne nadpłaty)
- chcesz zmienić osoby kredytujące
Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego się opłaca w 2025 roku?
Refinansowanie kredytu może przynieść realne oszczędności w kilku kluczowych sytuacjach. Najważniejszym czynnikiem są spadające stopy procentowe – Rada Polityki Pieniężnej systematycznie obniża stopy, co przekłada się na niższe oprocentowanie nowych kredytów.
Jeśli twój obecny kredyt ma oprocentowanie powyżej 7%, refinansowanie prawdopodobnie będzie opłacalne. Szczególnie dotyczy to kredytów zaciąganych w 2022-2023 roku, gdy stopy procentowe osiągnęły szczyt.
Do refinansowania kwalifikują się zazwyczaj także kredyty z oprocentowaniem zmiennym posiadającym wysoką marżę, sięgającą nawet 3%. Obecnie wiele banków oferuje marże na poziomie 1,8-2,0%, co może znacząco obniżyć całkowity koszt kredytu.
Końcowy okres stałego oprocentowania to idealny moment na analizę refinansowania. Jeśli twój okres stałego oprocentowania dobiega końca, a oprocentowanie ma wzrosnąć, przeniesienie kredytu może zabezpieczyć cię przed wyższymi ratami.
Dodatkowo, jeśli poprawiła się twoja zdolność kredytowa lub wzrosła wartość nieruchomości, możesz liczyć na lepsze warunki niż przy pierwotnym kredycie.
Przykłady refinansowania – case studies z 2025 roku
Przykład nr 1: Obniżenie marży z 2,9% do 1,85%
Pan Marek miał kredyt 400 000 zł z marżą 2,9% i WIBOR 5,5%. Miesięczna rata wynosiła 3194 zł. Po refinansowaniu w innym banku z marżą 1,80% rata spadła do 2904 zł. Oszczędność to 290 zł miesięcznie, a w całym 25-letnim okresie spłaty – 82 000 złotych!
Przypadek 2: Skrócenie okresu kredytowania z oprocentowaniem stałym
Pani Joanna miała kredyt 400 000 zł ze stałym oprocentowaniem 8% na 25 lat. Po refinansowaniu na stałe oprocentowanie 5,9% zdecydowała się zachować wysokość raty, co pozwoliło skrócić okres spłaty o 7,5 roku i zaoszczędzić 239 000 złotych.
Przypadek 3: Strategia stałej raty z nadpłatami
Państwo Wiśniewscy po refinansowaniu zachowali wysokość poprzedniej raty, ale różnicę przeznaczali na nadpłaty, które były bezpłatne. Dzięki temu oszczędzili dokładnie tyle, co przy wyborze wariantu ze skróceniem okresu kredytowania.
W każdym przypadku koszty refinansowania zwróciły się w ciągu 3-6 miesięcy, a długoterminowe korzyści były znaczące.
Oferty kredytów hipotecznych – listopad 2025
Informacje podstawowe Informacje podstawowe Informacje podstawowe Informacje podstawowe Informacje podstawowe Informacje podstawowe Informacje podstawowe Informacje podstawowe Informacje podstawowe
Proces refinansowania kredytu hipotecznego krok po kroku
Pierwszym etapem jest dokładna analiza obecnej umowy kredytowej. Sprawdź aktualne oprocentowanie, wysokość marży, RRSO oraz dodatkowe koszty, jak ubezpieczenie nieruchomości.
Następnie konieczne byłoby zapoznanie się z aktualną ofertą bankową.
Po wyborze najkorzystniejszej oferty złóż wniosek kredytowy w nowym banku. Bank przeprowadzi standardową procedurę oceny zdolności kredytowej, sprawdzając twoje dochody, historię kredytową oraz aktualne zobowiązania.
Kluczowym etapem jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Bank musi upewnić się, że wartość nieruchomości jest wystarczająca jako zabezpieczenie nowego kredytu. Koszt wyceny wynosi zwykle od 400 zł w przypadku mieszkania do nawet 1000 zł w przypadku domu.
Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej podpisujesz umowę kredytową. Zdarza się, że bank bierze na siebie formalności związane z przeniesieniem hipoteki w księdze wieczystej – wykreślenie starej hipoteki i wpisanie nowej.
Ostatnim krokiem jest spłata starego kredytu przez nowy bank i rozpoczęcie spłaty nowego zobowiązania według nowego harmonogramu.
Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego?
Całkowite koszty refinansowania kredytu hipotecznego wynoszą średnio około 1000 złotych, obejmując wszystkie niezbędne formalności. Jest to stosunkowo niewielka kwota w porównaniu do potencjalnych oszczędności.
Największe pozycje kosztów to:
- Wpis nowej hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł
- Wykreślenie starej hipoteki: 100 zł
- Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę: 400-1000 zł
- Opłaty notarialne za czynności związane z hipoteką – 150 zł
Dodatkowo niektóre banki pobierają dodatkowe opłaty, ale te koszty są zwykle minimalne.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – czy to możliwe?
Jednym z najważniejszych kosztów dodatkowych może być prowizja za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu. Nie musi, ale może takowa wystąpić, zwłaszcza w przypadku starszych umów kredytowych. Jej wysokość zależy od zapisów w umowie kredytowej oraz czasu, jaki upłynął od udzielenia kredytu. W celu sprawdzenia, czy nasza umowa również posiada takie zapisy, najlepiej jest skontaktować się z bankiem, który udzielał nam kredytu.
Wiele banków nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę, jednak od tej reguły zdarzają się wyjątki. To może być decydujący czynnik przy wyborze banku udzielającego nowego kredytu. Sam również refinansowałem kredyt w Banku Millennium, który nie naliczył opłaty za wcześniejszą spłatę.
Szczególne zasady obowiązują dla kredytów zaciąganych przed lipcem 2017 roku – prowizja może być wyższa, ale często istnieje z kolei możliwość zwrotu części prowizji za udzielenie kredytu.
Refinansowanie kredytu ze stałym oprocentowaniem
KNF w 2023 roku wydała stanowisko zobowiązujące banki do zachowania stałego oprocentowania przez minimum 5 lat przy refinansowaniu. Oznacza to, że nie możesz zmienić kredytu ze stałego na zmienne oprocentowanie podczas refinansowania.
Ta regulacja chroni kredytobiorców przed przypadkową utratą korzyści ze stałego oprocentowania, ale jednocześnie ogranicza elastyczność. Jeśli masz kredyt ze stałą stopą procentową, możesz refinansować go tylko na inne kredyt o stałym oprocentowaniu.
Dobrą wiadomością jest spadek oprocentowania stałego w 2025 roku. Indeks IRS, na którym opierają się stałe stopy, znacząco spadł, co oznacza korzystniejsze warunki dla nowych kredytów ze stałym oprocentowaniem.
Przykładowe oszczędności przy refinansowaniu kredytu 400 000 zł ze stałą stopą z 8,5% na 5,9% wynoszą około 400 złotych miesięcznie. W całym okresie kredytowania to oszczędność przekraczająca 100 000 złotych! Co więcej, wybierając strategię pozostania przy tej samej racie, ale jednocześnie oczywiście skrócenia okresu kredytowania – oszczędności wyniosą imponujące niemal 250 000 zł!
Refinansowanie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem
Przy refinansowaniu kredytu ze zmiennym oprocentowaniem masz większą swobodę wyboru. Możesz zdecydować się na kontynuację oprocentowania zmiennego w nowym banku lub przejść w nowym banku na oprocentowanie stałe.
WIBOR 3M, który jest podstawą większości kredytów ze zmienną stopą, jest obecnie na niższym poziomie niż jeszcze kilka miesięcy temu. Prognozy wskazują na dalsze spadki stóp procentowych, co oznacza potencjalnie niższe raty w przyszłości.
Porównanie marż różnych banków pokazuje znaczące różnice – od 1,7% w najkorzystniejszych ofertach do ponad 3% w droższych wariantach.
Strategia refinansowania przy zmiennym oprocentowaniu powinna uwzględniać różne scenariusze rozwoju stóp procentowych. Jeśli spodziewasz się dalszych spadków, zostanie przy zmiennej stopie może być korzystniejsze.
Jakie dokumenty potrzebne do refinansowania?
Do refinansowania kredytu hipotecznego potrzebujesz standardowego zestawu dokumentów, podobnie jak przy składaniu wniosku kredytowego w nowym banku.
Podstawowe dokumenty to:
- Wniosek o kredyt hipoteczny wypełniony online lub w formie papierowej
- Zaświadczenia o dochodach z ostatnich 3 miesięcy
- Aktualna księga wieczysta nieruchomości
- Umowa obecnego kredytu i aktualny harmonogram spłat
Dodatkowo banki będą wymagać:
- Operatu szacunkowego nieruchomości (nowa wycena)
- Dokumenty dotyczące nieruchomości (akt notarialny, pozwolenie na użytkowanie)
Przygotowanie kompletu dokumentów przed wizytą w banku znacznie przyspiesza cały proces refinansowania.
Najlepsze oferty refinansowania w 2025 roku
Ranking banków oferujących najkorzystniejsze warunki refinansowania zmienia się dynamicznie.
Promocje typu “0% prowizji za udzielenie kredytu refinansowego” są obecnie standardem w większości banków. Niektóre instytucje oferują także dodatkowe benefity jak bezpłatną wycenę nieruchomości czy możliwość konsolidacji innych zobowiązań.
Przy porównywaniu ofert zwracaj uwagę na RRSO, które uwzględnia wszystkie koszty kredytu, nie tylko marżę. Różnice w RRSO między bankami mogą sięgać 0,5-1 punktu procentowego.
Oferty kredytów hipotecznych – listopad 2025
VeloBank – refinansowanie kredytu online
- 0% prowizji z kontem z pakietem i ubezpieczeniem VeloBezpieczny
- 0% prowizji za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu
- Wygodny proces wnioskowania online
- Ekspert online dostępny podczas wypełniania wniosku
- Brak opłat za wpis hipoteki i wpis roszczenia na opróżnione miejsce
PRZEJDŹ NA STRONĘ OFERTY VELOBANK
Pekao – refinansowanie kredytu hipotecznego
- 0% prowizji dla kredytów z ubezpieczeniem dla kredytobiorców
- 0% prowizji za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu w przypadku wyboru oprocentowania stałego
- Marża już od 1,89%
PRZEJDŹ NA STRONĘ OFERTY PEKAO
PKO BP – refinansowanie kredytu hipotecznego
- 0% prowizji, jeśli skorzystasz z dedykowanego ubezpieczenia na życie
- 0% prowizji za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu
- Oprocentowanie stałe niższe o 0,2 p.p. przez 5 lat
PRZEJDŹ NA STRONĘ OFERTY PKO BP
Najczęstsze błędy przy refinansowaniu kredytu
Niepełne obliczenie wszystkich kosztów refinansowania to najczęstszy błąd kredytobiorców. Pamiętaj o prowizji za wcześniejszą spłatę, kosztach nowej hipoteki i wyceny nieruchomości. Bez uwzględnienia tych kosztów możesz błędnie ocenić opłacalność operacji.
Zbyt wczesne refinansowanie, gdy prowizja za wcześniejszą spłatę jest bardzo wysoka, może całkowicie zniwelować korzyści. Sprawdź w umowie kredytowej, jaka prowizja cię czeka, i porównaj ją z potencjalnymi oszczędnościami.
Brak porównania ofert kilku banków ogranicza możliwość znalezienia najkorzystniejszej oferty. Poświęć czas na analizę propozycji minimum 2-3 banków – różnice w warunkach mogą być znaczące.
Zgoda na niepotrzebne produkty dodatkowe, jak drogie ubezpieczenie czy konta premium, może podwyższyć całkowity koszt kredytu. Czytaj uważnie wszystkie załączniki do umowy kredytowej.
Nieuwzględnienie czasu potrzebnego na zwrot kosztów refinansowania to kolejny błąd. Jeśli planujesz spłacić kredyt w ciągu 2-3 lat, refinansowanie może się nie opłacać ze względu na koszty początkowe.
Czy można refinansować kredyt wielokrotnie?
Prawo nie nakłada ograniczeń na liczbę refinansowań kredytu hipotecznego. Teoretycznie możesz refinansować kredyt nawet co roku, jeśli znajdziesz korzystniejszą ofertę i opłaci się to ekonomicznie.
Banki różnie podchodzą do drugiego i trzeciego refinansowania. Niektóre instytucje mogą być bardziej ostrożne przy ocenie zdolności kredytowej klientów często zmieniających banki, ale nie ma to podstaw prawnych.
Zalecane jest coroczne sprawdzanie ofert rynkowych, szczególnie w okresach zmian stóp procentowych. Konkurencja między bankami jest tak duża, że regularne porównywanie warunków może przynieść dodatkowe oszczędności.
Kolejne refinansowanie przestaje być opłacalne, gdy potencjalne oszczędności nie pokrywają kosztów operacji w rozsądnym czasie.
Kiedy refinansowanie będzie niemożliwe?
Warto pamiętać, ze przy refinansowaniu ponownie będzie sprawdzana nasza zdolność kredytowa. Jeśli nie będzie ona wystarczająca, możemy nie otrzymać zgody na udzielenie nowego kredytu. Do refinansowania potrzebna będzie także skutecznie założona księga wieczysta. Działy ksiąg wieczystych w sądach mają wielomiesięczne opóźnienia, wiec teoretycznie możliwa jest sytuacja, w której dla naszej nieruchomości księga wieczysta nie została jeszcze uruchomiona (zwykle trwa to kilka miesięcy).
Kiedy refinansowanie się nie opłaca?
Oczywiście istnieją także przypadki, kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego nie będzie opłacalne. Jeśli masz kredyt udzielony przy wsparciu programu Bezpieczny Kredyt 2% lub po prostu niską stopę stałą w obecnym kredycie – refinansowanie nie będzie opłacalne.
FAQ – najczęstsze pytania o refinansowanie
Czy refinansowanie wymaga ponownego wkładu własnego? Nie, refinansowanie nie wymaga dodatkowego wkładu własnego. Nowy bank przejmuje saldo kredytu na tych samych zasadach LTV co poprzedni kredyt.
Ile trwa proces refinansowania kredytu hipotecznego? Standardowy proces trwa 4-8 tygodni od złożenia wniosku do przeniesienia kredytu. Większość czasu zajmuje ocena zdolności kredytowej i formalności związane z hipoteką.
Czy można refinansować kredyt w tym samym banku? W praktyce zmiana warunków oprocentowania kredytu hipotecznego w banku, w którym posiadamy kredyt jest niemożliwa.
Kiedy refinansowanie się nie opłaca? Refinansowanie nie opłaca się, gdy koszty operacji nie zwrócą się w rozsądnym czasie (powyżej 2-3 lat) lub gdy zbliżasz się do końca spłaty kredytu.
Refinansowanie kredytu hipotecznego w 2025 roku może być jedną z najkorzystniejszych decyzji finansowych. Spadające stopy procentowe i konkurencja między bankami tworzą doskonałe warunki do obniżenia kosztów kredytu. Jeśli masz kredyt hipoteczny z wysokim oprocentowaniem, warto przeanalizować dostępne opcje. Pamiętaj, że każda sytuacja jest inna, a decyzję o refinansowaniu powinieneś podjąć na podstawie szczegółowej analizy kosztów i korzyści w twojej konkretnej sytuacji finansowej.
Ostatnio popularne na blogu:
HIT powrócił! 700 zł premii w gotówce w nowej promocji Konta Millennium 360° + 200 zł z Kontem 360° Junior + 5% do 200.000 zł na Koncie Oszczędnościowym Profit!
